[늘푸르게 강남아파트 이야기 ⑤] 강남2구(강남/서초) 소형 4~6억대 아파트(Ver 2. 업그레이드 버전)

이번 주는 많이 바쁘네요. 야근도 하고, 이제 연말이 가까워져서 더 바쁠 것 같아요. 아마 앞으로는 부동산 관련 포스팅 회수가 조금 줄어들 것 같네요. 저는 본업이 회사일이고, 부동산은 취미이니깐요. 그래도 아무리 바빠도 당초 블로그 첫글에서 약속한 1주일에 부동산 관련 1개씩은 꼭 올릴 겁니다. # 수정(18.3.21) 오늘 우연히 이 문장 봤네요. 이것 또한 저에게 요즘 부담이 되네요. 내가 너무 저를 틀에 가두어두고 사는 것 같아요. 취소할게요. 일주일에 부동산 글 1편. 그냥 제 마음 편하게 글 적고 싶으면 적을게요. 그게 더 오래가는 길 같네요. 요즘 이웃분들 수가 갈수록 늘어나면서 부담이 더 많이 됩니다. 철저히 일과 이 일은 분리 시키고 있습니다. 초창기에는 업무 시간 중에도 댓글 등은 했는데, 이웃 천명 돌파 이후는 거의 하지 않고 있어요. 출퇴근 전, 점심시간, 휴일에만 주로 활동해요. 오늘 이 글 올릴려고 어제 자정 지나서까지 만들고, 새벽에 좀 더 일찍 일어나 마무리한 것입니다. 제가 초안만 잡아 놓은 부동산 관련, 기타 글만 해도 이미 50가지 정도 아이템은 됩니다. 일주일에 1개씩만 해도 1년 치 수주물량은 잡아 놓았네요. ^^ 그런데 아이디어가 계속 계속 나와서 회사 퇴직 후까지 글쓰기 아이디어 걱정은 없을 것 같아요. 무소의 뿔처럼 천천히 가겠습니다.​

​오늘은 제가 블로그 만들었을 때 아주 초창기에 올렸던 글을 지금 시점에서 리뷰해 보고, 현재 시점에서 시장이 얼마나 변화되었고, 또 제 자신의 부동산 인사이트가 얼마나 성장했는지 살펴보겠습니다. 제가 이렇게 하는 이유는 최근 제 이웃분들이 되신 분들을 분석해보니 30대 분들이 많이 새로운 이웃이 되셨네요. 이분들은 주로 첫 집 장만을 준비하시는 분들이 많을 것 같아 도움을 드리고, 그분들과 호흡을 맞추기 위해서입니다. 제가 블로그 하는 중요한 이유 중의 하나가, 저처럼 흙수저이지만 계층 사다리를 올라올려는 젊은 후배분들에게 조금 더 지름길을 알려주고 싶어서입니다. 그래서 이번 편이 자금이 모자라는 젊은 후배분들에게 좀 더 실감이 나고 투자 가능성이 가까 울 것 같아요.​ 제가 아는 재테크 방법 중 부동산 특히 서울과 서울 인접 경기권 아파트 외에 더 안전하고 투자가치가 있는 것을 아직 알지 못합니다. 아시면 저에게 좀 알려주시면 그쪽으로 공부하고 투자하겠습니다. 제가 지금은 아파트로 시작하지만 이후 경매, 상가, 토지 등도 공부할 예정입니다. 잘 지켜 봐주시고, 함께 공부하고 정보 나누고 투자하고 했으면 합니다. 투자는 철저히 본인의 인사이트와 판단으로 하시고요. ​참 제가 블로그 등을 통해서 소위 말하는 ‘공투’, ‘돈’ 이런 이야기를 하는 일은 절대 없을 것입니다. 만약 제가 그렇게 하는 글을 올리면 전부 다 떠나주세요. 이웃 여러분, 블로그/카페에서 공동 투자 이런 것 절대, 절대 하지 마세요. 큰일 납니다. 특히 그런 분들은 처음에는 저처럼(?^^) 착한 척 포장한 후, 꼬신 후 왕창 투자 받아 튑니다. 저는 그 옛날 2000년 전후 인터넷 호황 때 주식으로 그런 사이트 했다가, 저는 물론 주위 친척까지 피해를 입힌 뼈아픈 경험이 있습니다.(참 저 별의 별것 다 해보았네요 ㅋ)​

​ 오늘은 리뷰, 업그레이드할 글은 제목에서 보셨겠지만, [늘푸르게 강남아파트] 코너 2편입니다. 이글은 초창기에는 이웃들에게만 보였다가, 전부 오픈 시킨 글입니다. 이 글을 그대로 옮긴 후 지금 변화된 내용, 제가 아는 정보를 단락마다 파란색으로 보강할게요. 글자는 한자도 수정하지 않고 그대로 옮겨 왔어요.(문장 디자인만 심플하게 다듬었어요)​

​ [초안을 어제 새벽에 올렸었는데, 너무 문장이 길고 복잡했던 것 같아서 필요하신 정보만 심플하게 다시 정리합니다] 저 역시 부동산 입문 한 달 밖에 되지 않은 왕초보인 점 감안해주세요. 제가 사용하는 부동산 앱은 3가지입니다 1.네이버부동산앱 2.아파트실거래가 3.호갱노노 @ 수정 : 이글을 본 이웃께서 쪽지를 보내셨는데, ‘다음 부동산앱’이 더 좋다고 하네요. 사용해봐야겠어요 이런 앱은 손가락 하나로 매매/전세 연도별 추이가 그래프로 쫘악 나옵니다.​# 수정(18.6.4)아래 하늘산강바다님 댓글보고 다시 읽다가 이글 수정해요. 요즘 저는 모바일앱은 네이버앱/호갱노노/직방 3개를 주로 활용해요. 특히 직방 기능이 많이 좋아졌어요. 관련 글은 5월25일 소백산 산행기보면 적어 놓았아요.

그동안 많이 바뀌었네요. 지금 제 핸폰의 부동산앱 폴더 보여드릴게요.​

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부동산 무기가 많이 늘었네요. 간단히 앱별로 설명드리면, 네이버 부동산은 매물이 제일 많아요.(그런데 요즘 네이버는 70% 이상이 허위 매물입니다. 특히 강남권요). 아파트실거래가는 매매, 전/월세 실거래가 가장 빨리 올라오는 편입니다. 호갱노노는 년도별 매매/전세 그래프가 참 좋고요, 지도를 보면 분양 예정 및 입주 예정 아팟이 빨강색으로 표시되어 좋더군요. 디스코는 붇카페에서 소개한 것을 담았는데, 시험버전인 듯한데 꽤 쓸모 있어요. 특히 주택/빌딩/다세대빌라 실거래가가 있어 좋아요. 분양알리미는 말 그대로 분양알리미입니다. 심플계산기는 주택 관련 각종 세금(취득세, 양도세 등) 계산을 해줘요. 완전 깜놀^^ 마지막으로 Daum 부동산과 직방은 요즘 저는 거의 활용하지 않아 잘 모르겠어요. ​# 수정(18.6.4)직방이 많이 좋아졌어요.

참 그리고 요즘 데이타 Tool은 엑셀보다 구글스프래드 시트이네요, 특히 스마트폰에 적합한 Tool이고 웹상 공유도 된다고 합니다. 네이버 부동산 앱에 들어가셔서 검색 기준을 지역 강남/서초, 매매, 가격 4억~6억, 세대수 : 300세대 이상으로 하면 아래와 같은 아파트가 나옵니다. (네이버 PC용 부동산은 검색 기준이 더 많네요. 가구수 등) 서초구 : LH서초5단지, 임광3차 강남구 : 까치마을, 역삼 IPARK, 신동아, 수서1단지, 대치2단지, 대청, 논현 신동아 파빌리에송파구 : 너무 많아서 PASSS ! (잠실 리센츠 외​ )​

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※ 대부분 이쪽에 집중적으로 몰려 있습니다. 강남의 마지막 남은 소형 아파트 밀집 지역입니다. 느껴지시지요? 강남 2구에 이제 90년대 중층 소형 대규모 단지 4~6억 구입 기회 얼마 남지 않았다는 것을요. (모르긴 해도 이 추세이면 1~2년 뒤면 다 없어지겠네요)​

자 지금 시점에서 똑같은 검색 조건으로 다시 돌려보겠습니다. 저도 참 궁금합니다. 어떤 아파트가 나올지, 두둥 !​서초구 : LH서초5단지

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앗 임광3차가 없네요. 네이버 부동산에 가보니, 있네요. 아~ 매물이 없으면 안 뜨네요.​

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제가 실수를 했네요. 네이버로 검색하면 매물 없는 아파트는 다 빠지니…아마 더 있을 것 같아요. 관심 있으신 분들은 따로 개인별로 찾아야 할 것 같아요. 저는 이전과 똑같은 조건으로만 해볼게요. 참 의문 하나, 이 임광아파트 무지 낡았던데, 왜 재건축 안하나,,,그동안 의문이었는데, 오늘 알 것 같아요. 이 아파트는 1988년에 지은 아팟이지만, 3차는 용적률이 무려 229%입니다. 사업성이 적은 것이지요. 1/2차는 184%라 워낙 입지가 좋은 곳이라 가능할 것은 같은데,,,​강남구로 가볼까요?​

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강남구 : 까치마을, 역삼 IPARK, 신동아, 수서1단지, 대치2단지, 논현 신동아 파빌리에1개 아파트가 빠져 있습니다. 개포동 대청아파트. 이번에는 맞네요. 이제 개포동 대청아파트는 6억이하로는 사지 못합니다. 아래 시세표 보시지요. 제가 이글 올렸을 때가 6월초였습니다. 그때 제일 못난이가 6억 밑으로 몇개 있었나 봅니다. 7월 들어 다 사라졌습니다.

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네이버 검색 자료에서 거래 완료된 아파트들 찾아보았어요, 대치2단지 5.6억 1층짜리 10.14일 거래 완료. 대치 2단지는 리모델링 설론 강남 소형 중 최강자였어요. 그런데 최근 리모델링 무산되었어요. 그래서 물량이 나오는 것입니다.

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수서 신동아는 5.2억 로열층이네요. 못난이는 잘 찾으면 5억 미만도 있겠어요. (전 돈 더 주고 로얄동 로열층이 낫다고 생각해요. 수리 안된 집은 1천만원 정도면 15평이라 완전 새 아파트로 만들 수 있어요)​

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까치마을은 거래 완료가 안 보이네요. 호가 기준으로 역시 5.1~5.2억으로 비슷하네요송파구 : 너무 많아서 PASSS ! (잠실 리센츠 외​ )역시 같네요. 그런데 잠실 리센츠(13평)도 곧 6억 이하는 없어지겠네요. 아래 표 보시는 바와 같이 못난이만 6억 턱밑까지 왔어요.​

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제가 그동안 붇카페나 지인 등등으로 들은 이야기 정리해 드립니다. 어떤 의도도 없고 장단점 다 적어 드릴테니 혹 매수하거나 매도 고려 할 분들은 참고하세요. 먼저 서초 LH단지는제가 양재천 자전거 라이딩 임장하면서 가 보았는데, 주변이 정리가 정말 되었어요. 양재천과 청계산 뷰가 거의 다 나올 것 같던데 정말 좋겠더라고요. 새 아파트로 이 정도 가격 서초구 아파트 찾기 어려울 것 같더라고요. 단 초등 등 학교가 멀고, 고가도로 소음이 조금 우려되더군요. 까치마을, 대치2단지, 신동아 이 세개 아파트는 강남 소형 삼총사라고도 해요. 3형제가 서로 앞서거니 뒤서거니 하면서요. 예전엔 까치가 대장이었습니다. 학군이 최고인 아파트입니다. 그러다 작년 수서역 SRT가 개통되니 신동아가 추월했었어요. 그러다 올해는 대치2단지가 리모델링으로 날아가 버렸고요. 그런데 그 리모델링이 일단은 중지되어 다시 살짝 주춤거리네요. ​

대치2단지는 1,753세대 대단지입니다. 이 아팟 입지 정말 좋지만 리모데링/재건축 이해 관계가 복잡하여 쉽지 않을 겁니다. 특히 제일 입지가 좋은 양재천변이 제일 소형평수입니다. 리모델링은 대형평수 소유자가, 재건축은 소형평수 소유자가 반대할 것 같네요. 지금 아파트에 리모델링 중지 플랭카드도 걸려 있어요. 그럼에도 정말 좋은 아파트인 것은 확실해요. 그옆 대청아파트가 관리가 더 잘되어 있더군요. 대청이 뷰는 좀 그렇지만 재건축/리모델링은 더 빨리 갈 것 같아요. 참 제일 중요한 점, SETEC과 동부도로사업장+SK부지 개발되면 여긴 뭐~~~​

신동아는 학군이 약점입니다. 수서역쪽 학군이 강남에서 좋지 않은 곳입니다. 수서쪽 임대아파트때문인데, 저는 이런 경향에 반대인 입장입니다. 우리 아이들이 다양한 계층 자녀분들과 어울리면 오히려 좋다고 생각합니다. 제 어렸을 때 신분이 바로 그런 분 자녀였으니깐요. 하지만 SRT 초역세권이고 재수 좋으면 상업용지로 변경될 가능성이 아주 조금 있고요, 바로 앞 아주 큰 주차장 있는데ㅡ 뭐든 들어설 것 같아요. 그러면 뭐 대박나는 것이지요. 이 단지는 리모델링 추진 세력이 몇번 시도했는데, 재건축 한다고 반대했다고 합니다. 제일 강력 포인트, 수서역세권 개발이겠지요. 지금 허허벌판이 어떻게 바뀔지 궁금합니다.​

까치마을은 재건축이 다소 불리합니다. 3종지구이긴 하지만요. 하지만 강남 소형 중 최고의 학군으로 끊임없이 강남 진입 학부모들의 최선호 단지입니다. 주위 아파트들은 모두 이보다 큰 평수이고요. 제 친구 1명이 이곳에서 신혼 스타트한 적이 있어요. 앞뒤 숲세권에 최근 일원역에 삼성생명 빌딩 들어오면 약점인 편의시설도 보완 되겠네요. 강남의 허파 대모산 아팟. 이것 하나로도 다 커버될 것입니다.​

참 그리고 후발주자인 수서1단지도 어떻게 될지 몰라요. 입지가 가장 안좋은 편인데, 최근 LH공사가 부채가 많아 90년대 아팟들을 조기 재건축 추진한다는 루머가 돌아요. 그러면 수서1단지와 강서구 가양동 아팟트가 최수혜주입니다. 혹시 위례/과천선이나 위례/신사선이 방향을 틀어 소금재역 만들면(가능성은 낮지만) 완전 잭팟이겠고요. ㅎ 그리고 역삼 IPARK나 논현 신동아 파빌리온은 전 전혀 모르는 아파트들이라 PASS 1​

체크 포인트 및 필수 요소를 통한 정보 입수@ 자세한 내용 늘푸르게의 부동산 지식창고로 이동​[아파트 정보 5대 주요 체크 포인트]1.교통(직장 근접성) 2.교육(학교/학원)3.편의시설4. 환경5. 지역주민 Comminity/수준​

늘푸르게 지금 버전은[아파트 매수 7대 주요 체크 포인트]로 바뀌었습니다.1.일자리(직장 근접)2.교통 (특히 지하철 역세권)3.교육(학군/학원, 초등/중등 근거리) 4.편의시설(주위 인프라, 마트/백화점/몰 등)5.자연환경(한강, 숲,공원 등)6. 미래 개발 가능성7.아파트 상품가치(년식,대지지분, 세대수 등)​제가 위 7가지 요인을 좀 더 자세히 포스팅하려고 준비 중입니다. 나중에 올려드리겠지만, 급하신 분들을 위해 팁을 드리면 위 7가지 요소를 각각 상/중/하, 혹은 별세개/두개/한개로 표시해서 매수 후보 아팟을 평가해보세요. 그러면 그 아파트가 객관적으로 보일 겁니다. 지하철은 지도로 직선거리 500미터 미만이 좋아요. 700미터 이상이면 도보 접근이 힘들어요.

​[필수 정리 요소]총세대수, 구매 목표 평수 세대수, 최소 10년간 가격추이, 매매/전세/월세, 면적(분양/실평수), 건축년도, 최근 2~3년 상승률, 배정학교 등​

이 항목은 위의 7번 [아파트 상품가치]로 보시면 될 것 같은데요, 역시 제일 중요한 사항이 1개 빠졌네요. 공부하면서 배운 제일 중요한 점이 이것입니다.​

이것에 대해서 제가 지난주 올린 ‘삼성동편, 선후배 이야기편’에서 언급했는데, 강남 20년 지난 아파트들은 대지지분*7천만원을 평균으로 하고, 그 아파트 입지에 따른 토지 가격을 반영해서 평가하면 그 아파트가 적정한지, 저평가인지, 고평가인지 알 수 있어요. 이 부분도 제가 강남 대표 아파트들로 만들고 있는데 공유해드릴게요. 그때까지 시간이 걸리니 본인께서 직접 해보세요. 정말 신기하더라고요. 다시 한번 말씀드리지만, 강남 구축 아파트는 땅값만 보시고 투자하시면 됩니다. 단 입지 안 좋은 곳은 재건축도 안 하니 땅값마저 평가받지 못합니다. ​자 그런 관점에서 보니 위 소형 아파트 중 제일 작은 평수 대지지분을 한번 볼께요. 수서 신동아 전용 33.18m2(약 10평) 대지지분 7.7평 5.2억 , 까치마을 전용 34.44m2 (약 10.4평) 대지지분 6.45평 5억, 대치2단지 전용 33.18m2(약 10평) # 제일 적은 평수는 정보가 없네요, 나중에 찾으면 수정할께요) 자 그러면 평당 가격은 수서 신동아 6천7백, 까치마을 7천8백, 대치2단지는 모르긴 해도 8천은 넘을 것 같네요. 강남 소형 거품이다라고 하시는 분 카페에 많던데, 이것 보시면 거품인가요 아닌가요? 제가 보기엔 시세가 정말 정확하네요. 3개 아파트는 각각 입지 땅값에서 소형 아파트의 프리미엄을 얹은 가격 정도를 그대로 반영하고 있네요. 참 재미있네요. ^^​# 수정(18.6.4)위에서 말한 아파트들 이후 급등을 했어요. 이제 강남 대지지분 평당 단가는 평균 8천만원이고, 대지지분 평당 단가가 제일 비싼 강남 소형은 평균 9천만원이 이미 넘었네요. 지금 조.정.장이라 다소 빠지고는 있지만 대지지분 기준 평당 1억 시대가 곧 올 것 같습니다. ​대지지분은 네이버에서 ‘아파트 이름 경매’로 검색하니 자료가 많이 나오네요. .수서 까치마을 경매. 이렇게요. 대치2단지 전용 10평은 경매 나온 적이 없나봅니다. ㅋ 꼭 필요하신 분은 대법원 등기에서 천원주고 등기부등본 발급 받으면 바로 알수 있어요. 전 천원이 아까워서~

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그리고 요즘 신축 아파트는 내부 커뮤니티와 시설이 중요하고요, 각 아파트별 평면도, 전세 갭, 재건축초과이익환수영향, 단지 구성(소형부터 대형이 적절한지), 너무 소형이나 너무 대형도 좀 안 좋은 듯해요, ​

이후 매매 대상 아파트 보러 가셔야 합니다.’임장’이라고 하지요☞ 임장하는 방법에 대해서는 저도 지금 공부 중입니다. 다음에 정리해서 올려드릴게요제 역할은 여기까지입니다.이제 이 아파트 매수하실 분은 각자 정보를 찾으시길 부탁드립니다.* 위 내용 부동산 전문가들이 말씀하시는 내용을 재정리한 것뿐입니다​임장. 임장은 다양한 스타일이 있어요. 가장 대표적인 저의 임장기는 강남아파트 ‘매봉역편’입니다. 그리고 ‘방배동’, ‘여의도’는 좀 더 간단한 스타일이고요. 제가 지금 2가지 정도 타입(도보 퀵 임장), 1개 아파트 집중 임장 임장기도 초안이 있어요. 차차 올려드릴께요.^^ 적다보니 저도 정리가 되고 . 위 아파트들 대부분 90년대초 용적율 200%이지만, 1기 신도시(분당, 일산 외)와 노원구 재건축보다는 이곳이 먼저 재건축이든 리모델링이든 될 겁니다. 땅값이 제일 비싼 동네부터 재건축 먼저 하니깐요.​그리고 이방에서 댓글 등으로 위 아파트들에 대한 서로 서로 의견과 평가, 조언을 구하시는 것 적극 권장 드립니다. 그리고 다음은 서울 역세권 소형아파트(주택)를 본격적으로 공부할 예정입니다이곳이 황금어장인 것 같네요.​늘푸르게 드림​

아시지요 늘푸르게가 제일 좋아하는 것은좋아요 쿡, 댓글 쿡쿡…그리고 이웃님들 주위에 부동산 관심 있는 분들에게 제 블로그 소개도 해주세요. ^^​

​제가 이런 말씀을 드리는 이유는 아마 아실 것입니다. 지금 오시면 함께 성장하는 데 도움이 많이 될 것 같아서 입니다. 제 블로그가 아직 초장기여서이고요. 앞으로 제가 더 공부하고 진도 나가면(경매, 상가, 토지 등) 따라 오시기 힘드실 것이예요. 그리고 저는 앞으로 1억 미만 소형 아파트 공부를 본격적으로 할 예정이기도 해서, 자본금 적은 분께도 도움이 될 거예요.​

17년 10월 19일 출근하기 전 새벽에늘푸르게 드림​

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# 수정(18.6.4)이글 적은 후 강남 특히 이 소형들은 오바슈팅이라고 생각될 정도로 급등을 했습니다.14~15평이 7억을 훌쩍 넘었습니다.아 아퍼트들 투기성 자본도 많이 들어갔겠지만실거주 매수도 만만치 않네요.지금 매수 적기인지는 이제 자신 없네요.일단 시장 전체가 조.정.장이니다시 상승장으로 턴할지 아니면하락장으로 계속 갈지 잘 보시고국내는 물론 글로벌 경제 상황도 잘 보시고 반드시 본인의 인사이트와 판단으로 결정하세요.누구도 믿지 마시고요.~~~이기는 투자 하세요​# 수정(18.8.26)무섭네요.조.정.장 끝내고다시 상승 심하게는 폭등장으로 변하는 듯 합니다지금 대치2단지 14평형이 8억을 넘었습니다.이글 작년 5월에 처음 적었을 때대치2단지는 5억초,신동아와 까치는 4억 후반이였는데요~이제는 각자 도생의 길로 가셔야.​# 수정(19.6.2)오늘 이글 부카페 한분께 링크하고 들어왔네요.이곳 상황은 9.13대책 이후​대치2단지 14평형이18년 9월 9.5억 고정 찍은 후수직 낙하19년 3~4월에 7억 선에서 실거래 되었어요.지금 호가 7.5억 정도입니다.​대치2단지는 리모델링과 재건축파가 나뉘어 있어요.쉽지 않은 단지이니 장투로 진입하시길​바로 옆 대청아파트가 리모델링 확정되었다는이야기가 있으니 확인해 보세요.​신동아 14평은18년 9월 8억 고점 후19년 3~4월 7억 실거래현재 호가 7억​까치마을 14평은18년 9월 7.5억 고점 후19년 실거래가는 없네요.현재 호가 7억​대치2단지가 리모델링 이슈로 치고 나가다다시 키높이를 맞추었네요.​참 수서1단지는LH공사에서 임대아파트 용적률 상향으로재건축 추진 시 수혜 아파트입니다.(아직 미정이지만요)​